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下半年楼市:资金推动型行情不可持续
http://www.chzfdc.com? 2009-11-30 16:16:32 ??池州房产生活网???

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http://www.crei.cn  2009年9月14日  来源:第一财经日报  

楼市发展的本意是什么?从社会学的角度讲应该是满足人们日益增长的生活、工作及居住需求,楼市一定是要以人为本的,否则楼市无发展之必要和基础。在市场经济条件下,特别是我国实行了房改之后,房地产业得以迅速发展,人们住房水平得到很大改善,住房需求的个性化得以张扬,过去逼仄的“住房平等”被多样化的住房供应所代替。这是社会的进步。

当今,楼市除了社会学的含义,更多被赋予了经济学的责任,甚至成为特定阶层重新分配社会财富的工具。并不是说楼市的发展已经完全变了味道,而是说在经济危机背景下,楼市一定程度上“被发展”了、“被繁荣”了。而主导这个过程的就是横冲直撞的流动性过剩。

当然,我们也可以强调中国投资渠道狭窄,只有股市和楼市是有效的投资路径,股市不行了,那么只好投资楼市。但这仅仅是表象,为什么喊了这么多年的投资狭窄的问题解决不了?为什么发达国家有比较宽泛的投资渠道?问题还是出在我们自己身上。无论是相关部门还是市场参与者,或是大众投资者,都不同程度存在一种浮躁心理。在市场经济改革进入到深水区后,我们的改革不是去啃硬骨头,而是片面地用经济的手段解决一些问题。楼市的发展轨迹正是这一思路的体现,或者是偶然中的必然。

去年美国次贷危机恶化引爆了全球性的金融危机。我国政府也迅速采取行动,推出了4万亿投资计划、十大产业振兴规划等措施。这些计划又是通过巨额信贷的方式得以向经济体传播。然而,这些流动性并没有真正落实到实体经济,相当部分流到了股市和楼市,推动资产价格泡沫的产生。

反映在楼市上,就是5月份之后一线城市成交量和价格的双双暴涨。开发商们再次遇到了“钱多、人傻、速来”的奇景。这一轮行情开发企业不仅渡过了资金紧张的难关,而且获得了下一轮发展的必要资金储备,避免了行业洗牌的命运。

赢者自可不提,但输者是谁呢?进入9月份,上海住房成交均价已经接近2万/平方米,但成交量在下降,北京、深圳等一线城市亦如此。相信自住需求者面对当前的市场不是持币观望,而是空手无奈。踏准节奏的投资者是赢家,但在资金推动行情的运作下,资金是可留可走的,在资金大潮退去的那一刻,付出代价的恐怕并不仅仅是这些投资者。

8月份一系列经济数据正在陆续公布,从目前发展态势看,我国经济正在逐步走出通缩,外贸出口降幅缩小,出口正在恢复。在宏观层面,温总理多次强调下半年继续保持适度宽松货币政策,但这更多意味着“外松内紧”。银行执行层面,二套房信贷已全面收紧,再无“擦边球”可打,下半年住房信贷收缩毫无悬念。

经济转暖、信贷收缩、供应下降、房价高企,这一系列的信息传递给我们这样一个推论:下半年楼市将面临流动性退潮的局面,资金推动型行情不可持续。6月份很可能成为全年的一个成交高点。如果没有后续投资资金的推动,那么一线城市的房价很难在高位维持,指望自住和改善需求接盘是不现实的。

相信楼市依然会经历周期性的潮起潮落,这是正常的规律,但如果这个“度”掌握不好,市场就会扭曲变形。而楼市如果被劫持为特定阶层抽取社会财富,各色人等都会被裹挟而入。那么这种畸形的发展就将对整个社会经济带来负面影响。

所幸,当前楼市还没达到这种疯狂的程度,政策在调整,资金在观望,经济在好转,楼市也会在调整中回归理性。无所谓明年楼市如何走,解决楼市高地价、高房价的问题不在楼市本身,而是在楼市之外。(作者系上海易居房地产研究院《每周房产评论》主编)

(作者:回建强)


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