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新政背景下房地产板块行情是否仍值得期待?
http://www.chzfdc.com? 2010-5-18 9:52:24 ??池州房产生活网???

??来源:金融时报??作者:王璐

2010年05月14日

  一年的时间,房地产板块经历了从“振荡调整”,到“单边上扬”,再到“大幅杀跌”三个过山车似的行情。曾经,它是投资者口中津津乐道的“财神爷”,而今,它却成了市场内频频遭到抛售的重点对象,而导演这一幕悲喜剧的,就是国家相关的房地产政策。资料显示,自从称为“史上最严厉”的调控政策出台以后,房地产板块翻红的天数几乎可以用一只手数过来。
有人说,深度重挫后显露估值优势,房地产板块反弹可期;也有人说,市场恐慌情绪蔓延,该板块短期难有起色。到底孰是孰非?在政策的持续打压下,地产板块还有没有翻身的希望?

  政策或长期执行

  事实上,早在2009年底,中央就明确提出,要坚决遏制房价过快上涨,只是投资者对房地产股形成的惯性依赖,仍然支撑着地产板块的基本运行态势。2010年,尤其是“两会”以后,部分房价变本加厉地飙升,热点城市更为突出。地产行业这种企图和中央抗衡的态度让监管层忍无可忍,导致新国十条、京十二条、深十三条陆续颁布,严厉程度空前。

  根据记者统计的资料,中央“组合拳”“出手”的短短几天内,包括青岛、海南、西安等重点城市就已经陆续出台抑制房地产过热的举措。而根据业内的预测,其他房价涨幅较大的城市也都将陆续出台相关细则。一场前所未有的严厉政策调控之风正在全国市场弥漫开来。

  可是本次调控究竟能持续多久,会不会重蹈2008年的覆辙呢?对此,国信证券的研究人员表示,1月至4月,房地产投资增速创下2004年二季度以来的新高,减轻了政府对调控影响经济增长的担忧,不排除政府希望借助本轮地产调控来实现经济结构调整的可能,因此,打击投机需求、抑制投资需求的调控措施或将长期执行。中金公司也在日前发布的行业报告中指出,政策已经从国务院层面转向部委层面,严厉程度超出预期,相信后续还有其他配套政策出台,如土地增值税和房产税等。

  量价齐跌成趋势

  目前,国家调控政策的起效首先体现在销售方面。根据北京市统计局日前公布的数据,1月至4月,全市销售商品住宅383.2万平方米,下降17.7%,其中,4月份销售商品住宅118.7万平方米,下降41%,尤其是4月下旬以来,交易量明显收缩。在全国范围内,国金证券的报告中指出,以政策出台前后的周均变化计算,各大城市的交易量环比下滑了32%。在此前提下,全年新开工的累积增幅将由目前的64%下降至10%之下,房地产投资增速将随之由目前的36%下降至19.9%。

  虽然商品房的销售面积迅速回落,但值得注意的是,房屋的价格却依旧在“顽强地”上涨。数据显示,4月份,纯商品住宅价格比上年同期上涨23.4%,涨幅高于3月份3.1个百分点;政策性住房(含经济适用房和两限房)上涨6.2%,涨幅比3月份回落1.5个百分点。对此,国信证券的研究人员认为,未来,随着销售量持续低迷,价格的回落是必然趋势,预计2010年的房屋销售价格有望回落至去年三季度的水平。另一位业内人士也对记者表示,目前,由于房地产商资金相对充裕,还要与政府僵持一段时间,从国家的角度看,如果相关调控政策效果不明显,更为严厉的新政将接踵而至,届时,在今年楼市需求已经受到抑制的情况下,势必会对市场交易再次形成打击,从而抑制房价快速增长。

  筑底反弹难持续

  由于资本市场具有“放大效应”,在目前房地产行业本身尚未显露出明确的衰退信号时,房地产板块就已经开始大幅杀跌了。相关数据显示,从4月6日到5月5日,地产板块损失的市值高达3007亿元,申万地产指数下挫24.45个百分点。空前的深度下挫反而让不少投资者逐渐燃起对地产股的希望。本周四,房地产微涨0.83个百分点,于是有人乐观地认为,地产股筑底反弹可期。对此,安信证券的策略分析师祝捷在接受采访时表示,技术面上,只有1至2个月内不创新低的现象才能称为“筑底”,因此,房地产板块的底还遥遥无期。但是,他同时也表示,到目前为止,对政策的悲观预期基本已经释放,未来,尽管地产股的反弹几率不大,但应该不会再重蹈如此“惨烈”的覆辙。

  国信证券的研究报告中也指出,地产板块一年内到期的非流动负债与短期借款之和占货币资金的比重在一季度末略有上升,短期偿债能力略有下降。如果政策面持续恶化,楼市量价齐跌,再加上投资者预期悲观将使多数地产股直接融资难以顺利实施,地产股将缺乏释放业绩动力,未来业绩将面临向下重估。相比之下,中金公司的态度比较乐观,其策略报告中指出,历史经验表明,政策出台1至3个月股价跌幅在20%至40%之间,在2008年的经济压力下,跌幅超过50%,而此次政策较以往更为严厉,如果近两年经济不出现大的变化,则目前股价调整已经充分,而房价跌时,就是地产股上涨的契机。


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